2013年万泽实业股份有限公司中报

万泽实业股份有限公司 2013 半年度报告 2013 年08月 万泽实业股份有限公司2013年半年度报告全文 1 第一节 重要提示、目录 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 公司负责人林伟光、主管会计工作负责人黄振光及会计机构负责人( 会计主 管人员) 赵国华声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 万泽实业股份有限公司2013年半年度报告全文 2 目录 第一节 重要提示、目录 .................................................................................................................... 1 第二节 公司简介 .............................................................................................................................. .. 3 第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 5 第四节 董事会报告 ............................................................................................................................ 7 第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 13 第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 22 第七节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 25 第八节 财务报告 .............................................................................................................................. 26 第九节 备查文件目录 .................................................................................................................... 119 万泽实业股份有限公司2013年半年度报告全文 3 第二节 公司简介 一、公司简介 股票简称 万泽股份 股票代码 000534 变更后的股票简称(如 有) 万泽股份 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 万泽实业股份有限公司 公司的中文简称（如有） 万泽股份 公司的外文名称（如有） WEDGE INDUSTRIAL CO.,LTD. 公司的法定代表人 林伟光 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 黄曼华 蔡岳雄 联系地址 汕头市珠池路23 号光明大厦 B 幢9 楼汕头市珠池路23 号光明大厦 B 幢9 楼 电话 （0754）88857191 （0754）88857179 传真 （0754）88857199 （0754）88857179 电子信箱 wzgf0534@163.com wzgf0534@163.com 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化 □ 适用 √ 不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参 见2012年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □ 适用 √ 不适用 万泽实业股份有限公司2013年半年度报告全文 4 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年 度报告备置地报告期无变化，具体可参见2012年年报。 3、注册变更情况 注册情况在报告期是否变更情况 √ 适用 □ 不适用 注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照 注册号 税务登记号码 组织机构代码 报告期初注册 2012年12 月19日 广东省汕头市珠池 路23号光明大厦B 幢9 楼 440500000065120 440501192754762 19275476-2 报告期末注册 2013年05 月06日 广东省汕头市珠池 路23号光明大厦B 幢9 楼 440500000065120 440501192754762 19275476-2 临时公告披露的 指定网站查询日 期（如有） 2013年05 月14 日 临时公告披露的 指定网站查询索 引（如有） http://www.cninfo.com.cn 4、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □ 适用 √ 不适用 万泽实业股份有限公司2013年半年度报告全文 5 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期 增减（% ） 营业收入（元） 254,182,807.07 218,755,706.26 16.19% 归属于上市公司股东的净利润 （元） 22,524,548.43 29,768,740.25 -24.33% 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润（元） 18,539,819.82 25,213,670.75 -26.47% 经营活动产生的现金流量净额 （元） 23,820,693.07 -135,205,114.86 117.62% 基本每股收益（元/ 股） 0.0454 0.0666 -31.83% 稀释每股收益（元/ 股） 0.0454 0.0666 -31.83% 加权平均净资产收益率（% ） 1.94% 3.12% 减少1.18 个百分点 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度 末增减（% ） 总资产（元） 3,391,594,114.20 2,976,326,678.86 13.95% 归属于上市公司股东的净资产 （元） 1,156,571,424.93 1,150,448,941.30 0.53% 二、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲 销部分） -5,614.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 7,421,000.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外， 持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价 值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融 负债和可供出售金融资产取得的投资收益 -37,159.38 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,065,255.14 万泽实业股份有限公司2013年半年度报告全文 6 减：所得税影响额 1,328,242.87 合计 3,984,728.61-- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1 号——非经常性损益》定义界定 的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1 号——非经常 性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 □ 适用 √ 不适用 万泽实业股份有限公司2013年半年度报告全文 7 第四节 董事会报告 一、概述 2013年上半年，针对房地产市场的调控政策延续了从严从紧的态势，通过保障性住房建 设及限购、差异化房贷等政策组合，适时适度对房地产市场进行预调微调，在“ 保民生” 与“ 稳 增长” 中不断探索动态平衡。2012年底前后，部分一二线城市楼市回暖迹象明显。然而，部分 城市的回暖迹象本质上并非整个行业结构性好转，在坚持房地产调控政策不放松的前提下， 限制性政策趋势仍是主流。 目前国内房地产行业已经进入了专业化、标准化、规模化和品牌化等综合实力竞争阶段。 在国家实施房地产宏观调控的背景下，大型房企继续充当行业领头羊的角色，强者恒强，市 场集中度日益提高。公司目前项目储备良好，区域布局和产品结构合理，预期投资回报率较 高，公司将努力把握政策基调、精准定位市场需求，以合理价格提供适销产品。 随着重大资产重组优质资产的注入，公司开创了新的局面，标志着公司房地产方面的发 展上升到另一个台阶，为进一步做大做强提供坚实的基础。股权激励政策为公司企业管理注 入了新的活力，管理层及核心人员持股对未来公司的经营管理增强了凝聚力，对公司的发展 壮大提供人力资源方面的保障。深圳万泽· 云顶香蜜湖、常州万泽太湖庄园等优质资产项目已 逐步贡献利润，在建的北京天实和华亦庄项目、西安鸿基新城和部分拟建项目，逐步形成未 来新的利润增长点，公司各项目目前运作良好，预期投资回报率较高。“ 万泽” 品牌的市场知 名度和竞争力日渐增强。 二、主营业务分析 概述 截止2013年6月30日，公司总资产339,159.40 万元，归属于上市公司股东的净资产 115,657.14 万元；2013年上半年公司实现营业收入25,418.28万元，较2012 年上半年增加16.19%； 实现利润总额4,258.22 万元，比2012上半年减少5.65% ；实现归属于上市公司股东的净利润 2,252.45 万元，较2012年上半年减少24.33%；扣除非经常性损益后归属母公司所有者的净利 润1,853.98 万元，较 2012 年上半年减少26.47 %。 万泽实业股份有限公司2013年半年度报告全文 8 归属上市公司股东的基本每股收益0.0454 元/ 股，扣除非经常性损益后的基本每股收益 0.0373 元/ 股；以合并报表计算的归属上市公司股东的净资产115,657.14 万元，每股净资产2.33 元/ 股。报告期主要利润来源为结转万泽· 云顶香蜜湖项目部分销售收入。 项目名称 区域 上市公 司权益 项目进展 万泽·云 顶香蜜湖 深圳 100% A地块楼盘销售基本结束，工程处于收尾阶段，已部分入伙，报告期结转销 售收入2.52 亿元, 结转面积7097.88平方米，户数为77户；B 地块楼盘预售情况 良好，目前预售已过半，工程尚未完工。 万泽·太 湖庄园 常州 100% 公建区和A岛已全部竣工销售中，BC岛主体基本完工，已取得预售许可证； DEF 岛尚未动工； 万泽国际 大厦 常州 100% 万泽大厦主体已于去年底竣工验收备案并陆续交房入住，，大厦酒店精装修 工程进行中，预计今年10 月份开业，配套商铺在对外招商。 鸿基新城 西安 50% 鸿基新城拟分三大期建设，一大期拟用地1033亩，包括26#、20#、23#、24#、 27#五个地块，在售的有26# 地块一、二期尾盘、20# 地一期，其中26#一、二 期在报告期内办理了综合验收；目前正在开工建设的是26#三期、20#、23# 及24#地块。 亦庄项目 北京 30% 项目目前处于办理方案复函阶段，工程规划许可证预计年底前取得。 主要财务数据同比变动情况 单位：元 本报告期 上年同期 同比增减（% ） 变动原因 营业收入 254,182,807.07 218,755,706.2616.19% - 营业成本 115,156,307.21 108,943,102.865.7% - 销售费用 6,786,182.25 11,803,531.41-42.51% 主要系本公司的部分房产开 发项目于2011年开盘时广告、 促销力度较大，本期无新开盘 项目相应销售费用下降所致 管理费用 23,887,892.38 16,911,350.0241.25% 本期增加摊销股权激励费用 所致 财务费用 -2,682,976.69 -1,154,912.80-132.31% 本期利息支出减少所致 所得税费用 20,057,666.84 15,364,800.4330.54% 主要系本期结转的房产销售 收入增加所致 经营活动产生的现 金流量净额 23,820,693.07 -135,205,114.86 -117.62% 本期收入增加所致 投资活动产生的现 金流量净额 -17,869,284.39 315,875,904.39 -105.66% 本期投资购买联营企业所致 筹资活动产生的现 金流量净额 110,282,833.96 -124,898,408.78 -188.3% 本期借款增加 现金及现金等价物 净增加额 116,234,242.64 55,772,380.75 108.41% 本期收入、借款增加所致 万泽实业股份有限公司2013年半年度报告全文 9 公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动 □ 适用 √ 不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延 续至报告期内的情况 □ 适用 √ 不适用 公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划 延续至报告期内的情况。 公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况 公司的发展战略是以房地产开发为主业，依托各类资源，大力推进主业发展；以住宅项 目开发为主，带动商业地产、写字楼开发等业务的拓展，构建以深圳、珠三角为中心，辐射 至长三角、北京、西北、内蒙等区域的业务布局；发挥企业优势，塑造万泽品牌；增强企业 整体盈利能力，全面提升管理水平，迅速扩大主业经营规模和提高经营效益。 按照年初制定的经营计划，报告期内公司围绕促进销售、拓展项目、加强管理的工作重 点，主要做好以下工作： 1、做好现有在建项目管理工作，确保在建项目有效推进，维持公司业绩稳定。 公司将紧盯安全质量，同时适度加快工程建设进度，科学制定工程进度节点计划。2013 年4月27日，公司深圳“ 万泽· 云顶香蜜湖二期” 在众盼之中盛大开盘，销售现场异常火爆，开盘 当日，首推的八十余套劲销七成。常州万泽太湖庄园项目也在尝试新的营销模式，异地推介 宣传，反映良好。 2、积极推进各未成熟的地块项目的培育、理顺、报批、报建工作，尽快完善各项开发的 准备工作。 公司积极推进土地项目城市更新和三旧改造进度，深圳鑫龙海项目的城市更新和汕头热 电厂土地的三旧改造正着力加强与地方政府及规划部门的沟通和配合，以推进项目的进展。 3、为保障公司主营业务的健康发展，将继续加快对新项目的考察，加大土地储备力度， 万泽实业股份有限公司2013年半年度报告全文 10 采取多种方式积极开拓新的项目。 报告期内，公司已着手启动与内蒙呼和浩特市的合作投资工作，希望能在新的区域拓展 公司业务，推广万泽品牌。 4、做好资金规划及融资工作，拓展资本市场融资渠道，保证在建项目及新项目排拓展的 资金需求。 报告期中，公司项目投入资金需求较大，为保证公司建设需求，公司将整合各方面资源， 大力拓展融资渠道，根据公司项目建设进度，控制、把握融资额度与节奏，在确保资金需求 的同时，努力降低融资成本，提高资金使用效率。公司在充分利用传统融资方式的同时积极 推动金融创新工作，寻找新的融资渠道以满足公司规模扩张的资金需求。为最大程度优化财 务资源配置，提高资金使用效率，有效地把控了财务风险。 三、主营业务构成情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率(%) 营业收入比上 年同期增减 （% ） 营业成本比上 年同期增减 （% ） 毛利率比上年 同期增减（% ） 分行业 商 业 -100.00% -100.00% 房地产业 252,152,764.00 114,345,680.35 54.65% 36.27% 44.75% 减少2.66 个百分点 分产品 商业 -100.00% -100.00% 深圳云顶香蜜 湖项目销售 252,152,764.00 114,345,680.35 54.65% 36.27% 44.75% 减少2.66 个百分点 分地区 汕头地区 -100.00% -100.00% 深圳地区 252,152,764.00 114,345,680.35 54.65% 27.60% 26.83% 增加0.27 个百分点 四、核心竞争力分析 2013年，公司成功实施了公司股权激励政策，管理层及核心人员持股对未来公司的经营 管理增强了凝聚力，对公司的稳定和发展提供人力资源方面的保障。 公司倡导绿色生态，秉承“依自然而生”的品牌理念，目前万泽地产已经形成了以环境、 万泽实业股份有限公司2013年半年度报告全文 11 养生、空间、科技、人文、物管六大价值为规划出发点，“6S生态人居的价值体系”，并逐 步发展成为集房地产综合开发、建材经营、装饰装修、物业管理于一体的集团企业。公司将 逐步布局珠三角、京津唐、长三角、西北四大区域，增加土地储备，在深圳、北京、常州、 西安、广州、呼和浩特等城市建立分公司，形成立足深圳，面向全国的发展架构，在生态人 居经营理念中取得成就。 五、投资状况分析 1、主要子公司、参股公司分析 主要子公司、参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类型 所处行业 主要产品或 服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 深圳市万泽房地产 开发集团有限公司 子公司 房地产 房地产开发 销售 80,220,000 660,559,528.18 165,506,677.12 2,005,875.07 -1,274,963.16 -1,488,663.16 常州万泽天海置业 有限公司 子公司 房地产 房地产开发 销售 310,619,547 2,476,037,704.91545,164,433.42 252,152,764.00 73,147,662.26 51,287,711.45 常洲万泽置地房产 开发有限公司 子公司 房地产 房地产开发 销售 70,000,000 379,361,455.42 87,254,168.72 0.00 -2,491,139.42 -2,575,443.43 深圳市万泽碧轩贸 易有限公司 子公司 商业 商贸 80,000,000 459,226,839.84 66,585,640.00 29,487,382.40 -1,745,526.96 -1,745,526.96 西安新鸿业投资发 展有限公司， 参股公司 房地产 房地产开发 销售 200,000,000 1,328,602,223.59119,179,702.76 8,234,288.54 -12,170,028.05 -12,126,998.34 广东万泽实业股份 有限公司热电一厂 子公司 电力 发电供气 52,000,000 98,138,771.25 69,739,056.65 24,168.00 -875,589.30 -874,292.77 天实和华置业（北 京）有限公司 参股公司 房地产 房地产开发 销售 160000000 356,454,253.00 264,259,478.00 0.00 -1,341,186.00 -1,341,186.00 2、非募集资金投资的重大项目情况 无 六、对2013年1-9 月经营业绩的预计 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的 警示及原因说明 万泽实业股份有限公司2013年半年度报告全文 12 □ 适用 √ 不适用 七、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 无 八、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明 无 九、公司报告期利润分配实施情况 报告期内实施的利润分配方案特别是现金分红方案、资本公积金转增股本方案的执行或调整 情况 √ 适用 □ 不适用 公司2012年度利润分配方案经2013年6月14日召开的公司2012年年度股东大会审议通过， 公司2012年年度权益分派方案为：以公司现有总股本496,552,096股为基数，向全体股东每10 股派发人民币现金0.5元（含税）。 本次权益分派股权登记日为：2013年8月8日，除权除息日为：2013年8月9日。 十、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案 每10 股送红股数（股） 0 每10 股派息数（元）（含税） 0.00 每10 股转增数（股） 0 分配预案的股本基数（股） 0